Quando celebrado um contrato de locação de imóvel urbano, em geral o locatário assume todas as despesas que seriam de responsabilidade do locador. A lei, contudo, previamente divide entre as partes determinados custos para tornar mais equilibrada a divisão de responsabilidades. A locação de imóveis urbanas está regulada na Lei 8.245/91, e conhecê-la é importante que as pessoais saibam quais são seus encargos na hora de celebrar uma locação. Primeiramente, é certo que a responsabilidade pelo pagamento dos impostos que venham a incidir sobre o imóvel é do locador. O que mais salta aos olhos, sem dúvida, é o IPTU.
Pode-se mencionar, ainda, entre outras atribuições, o pagamento de despesas extraordinárias de condomínio. A lei cita alguns exemplos dessas despesas, como as reformas necessárias para a estrutura do condomínio, pintura de fachadas, e indenizações trabalhistas e previdenciárias de funcionários dispensados, desde que a dispensa tenha se dado anteriormente ao início da locação.
Curiosamente, na maioria das vezes o que ocorre é que algumas dessas despesas, em especial o IPTU, fique a encargo do locatário. Mas isso não advém de uma obrigação legal, mas sim de uma praxe neste meio, a de transferir ao inquilino tal despesa. Por se tratar de uma modalidade contratual que regula uma atividade privada, e que não lida diretamente com bens jurídicos indisponíveis tal como a vida e a dignidade humana, a regulação estatal é menor, e portanto permite-se mais liberalidades entre os contratantes. O costume, nesse caso, é o proprietário repassar tal despesa.
O locatário, por sua vez, é responsável pelo pagamento de despesas comuns do dia a dia, tal como água, luz, gás, além das despesas ordinárias de condomínio, aquele fixo mensal para sua manutenção. Ainda assim, a lei prevê alguns que em alguns casos em que o inquilino deve ser ressarcido pelo proprietário.
São as chamadas benfeitorias, que podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias. As necessárias são as obras ou reparos sem as quais se torna impossível a própria habitação no imóvel. Nesse caso, o locatário pode realizar os reparos necessários sem a autorização expressa do locador e em seguida cobrá-lo, já que, em última análise, estar-se-á arcando com custos para manutenção de um bem que não lhe pertence.
Já no caso das benfeitorias úteis, que são aquelas que acrescentam algo mais ao imóvel, tornando-o mais valioso, como por exemplo a instalação de um banheiro mais espaçoso, ou a reforma de um dos cômodos; estas também são indenizáveis pelo locador, mas desde que por ele expressamente autorizadas. Por fim, existem as voluptuárias, que não são indenizáveis.
São acréscimos que aumentam valor do imóvel, mas que não interferem na sua manutenção, como a colocação de uma jacuzzi na área externa, por exemplo. Nesses casos, contudo, pode o locatário retirar tal benfeitoria ao sair do imóvel, desde que sua retirada não afete o imóvel como um todo.
Alexandre Rimoli Esteves é advogado formado pela USP e atua em Mogi Mirim nas áreas de direito trabalhista e previdenciário, direito civil, contratual e empresarial. contato: adv.alexandreesteves@gmail.com
